TUGAS TEORI EKONOMI 1
ANALISIS PROYEKSI SEKTOR PROPERTI PADA TAHUN 2014 - 2015
DISUSUN OLEH :
1. AMALIA NURUL HIDAYAH (20212684)
2. ANDA PUTRA (20212734)
3. ICHA TIFANY (23212537)
4. ISMI ALAWIYAH (23212843)
5. PUTRI NADILLA HUMAIROH (25212777)
SM AK 06-03
UNIVERSITAS GUNADARMA
FAKULTAS EKONOMI
2013
A. PERKEMBANGAN INDUSRTI SEKTOR PROPERTI
Krisis tahun 1998 sangat mempengaruhi perekonomian Indonesia. Salah satunya adalah sector property. Sejak tahun 2003, pertumbuhan bisnis properti nasional tidak bisa dibendung lagi. Puncaknya terjadi tahun 2005, dengan nilai kapitalisasi bisnis properti Rp 91,01 triliun. Atau meningkat hampir sepuluh kali lipat dibandingkan dengan nilai kapitalisasi tahun 2000 yang ”hanya” Rp 9,51 triliun.
Pada kurun waktu 2005 – 2009 pertumbuhan sector property tidak seimbang antara pengembangan properti kelas menengah dan atas pada tahun 2005 harus direm hingga tercapai keseimbangan antara properti kelas atas dan kelas menengah ke bawah.
Faktanya hanya dalam kurun waktu dua tahun (2007-2009), tidak kurang dari 33.000 unit rumah susun sederhana milik (rusunami) diluncurkan. Jika harga rusunami itu rata-rata Rp 175 juta per unit nilai kapitalisasi dari proyek rusunami saja mencapai Rp 5,7 triliun.
Yang lebih fantastis, para pengembang juga terus merancang berbagai megaproyek properti lewat superblok. Meski laju inflasi tahun 2008 cukup tinggi, yakni mencapai sekitar 12 persen, akibat kenaikan harga komoditas pangan internasional dan penyesuaian harga BBM di pasar domestik, pemerintah, Bank Indonesia, dan kalangan perbankan pada umumnya merasa sangat yakin bahwa laju inflasi akan kembali mereda pada tahun 2009.
Hal itulah yang membuat para pengembang sama sekali tak merasa ragu untuk terus meluncurkan proyek-proyek propertinya. Dengan demikian, bisnis properti yang terus bergairah sejak tahun 2002 akan menemukan momentum untuk mencapai booming pada tahun 2010-2011. Fenomena seperti itu benar- benar merupakan sebuah anomali dalam sejarah bisnis properti Indonesia, bahkan dunia. Sebab, di mana pun juga tidak ada sebuah sektor ekonomi yang mampu terus-menerus selama satu dekade. Selalu ada proses alamiah yang membuat suatu usaha berkembang lalu jeda sesaat atau melemah untuk kemudian tumbuh lagi.
Salah satu faktor yang membuat para pengembang semakin bersemangat membangun proyek-proyek propertinya adalah keyakinan bahwa pemerintah baru pada tahun 2009 akan membuat kebijakan terobosan. Salah satunya adalah membuka akses yang lebih luas bagi investor asing untuk masuk ke bisnis property nasional.
Selain itu lemahnya infrastruktur Jakarta menyebabkan kemacetan tak dapat terhindari. Dengan demikian, terbentuklah kelompok masyarakat yang lebih mementingkan kedekatan dengan tempat bekerja yang umumnya berada di pusat kota. Mereka bersedia untuk tinggal di dalam kota hal ini mendorong pertumbuhan permintaan apartemen. Akibatnya apartemen pun menjamur di Jakarta.
DATA STATISTIKA UNTUK ACUAN ANALISIS PROYEKSI SEKTOR PROPERTI TAHUN 2014 - 2015
PENGARUH
Berdasarkan kurva diatas BI Rate (ie) pada tahun 2012 bernilai 5,77 % dan naik menjadi 11% pada tahun 2013. Oleh karena itu permintaan uang turun (Permisalan M1 Awal : 8 juta, M1 Akhir : 4 juta) dari 8 juta lembar menjadi 4 juta lembar uang rupiah. Hal ini menyebabkan efek pada sektor rill :
. Putaran 1
Bunga pinjaman yang naik menyebabkan modal usaha berkurang. Kemampun berproduksi menurun sehingga menyebabkan kelangkaan. Oleh karena itu harga barang naik dan kemampuan konsumen untuk membeli akan turun. Dengan kata lain kurva permintaan (demand) bergeser ke kiri bawah atau turun.
Putaran 2
Akibat permintaan barang menurun, laba yang didapat perusahaan kecil. Oleh sebab itu, produsen melakukan alternativ (baik penurunan kualitas, maupun penurunan jumlah barang/ kemasan) sebagai pilihan untuk mengurangi biaya produksi sehingga harga barang menurun. Harga yang berkurang tersebut menyebabkan daya beli konsumen meningkat kembali. Kenaikan permintaan menyebabkan produsen berkesempatan memproduksi dan menjual barang lebih banyak. Di samping itu, produsen lain yang melihat peluang ini akan ikut memproduksi barang. Hal-hal tersebut akan menyebabkan harga barang kembali naik. Dengan kata lain, kurva penawaran (supply) dan terus bergeser ke kiri atas atau naik.
B. PREDIKSI SEKTOR PROPERTI TAHUN 2014 -2015
Seiring berkembangnya sektor properti yang pertumbuhannya mencapai 13 persen tahun ini, membuat sektor properti menjadi salah satu sektor yang berpengaruh pada pertumbuhan ekonomi di Indonesia. Karenamenurut Menteri Perindustrian MS Hidayat, sektor properti ini ditopang lebih dari 150 produk industri.
"Terdapat sekitar 175 produk industri yang terkait dengan sektor properti, seperti industri baja, aluminium, semen, keramik, batu bata, genteng, baja, kaca, kayu, cat, furnitur, alumunium, peralatan rumah tangga, alat kelistrikan, tekstil, AC, elektronik, konsumsi dan masih banyak lagi,” katanya di Jakarta, Selasa (26/11/2013).
Menurutnya, sektor properti saat ini memiliki efek ganda atau multiplier effect yang besar. Sehingga dapat mendukung tumbuhnya industri pendukung lainnya.
Namun perkembangan sektor properti yang begitu cepat sebenarnya dapat memicu terjadinya krisis. "Di suatu negara krisis itu yang menyebabkan adalah sektor properti, kenaikan harga cepat, dan pertumbuhan cepat," ujar Asisten Gubernur BI, Mulia Siregar di Hotel Gran Mulia, Jakarta, Selasa (26/11/2013).
Untuk menanggapinya Bank Indonesia menerapkan peraturan baru yaituloan to value/LTV dan larangan inden yang tidak hanya menekan permintaan, tetapi juga membatasi penawaran. Sehingga dapat di prediksi tingkat property akan melambat. Peraturan itu juga melarang bank meyalurkan KPR untuk rumah yang dibeli secara inden.
Hal ini pun diakui oleh Meski kami optimistis target marketing sales tahun ini dapat dicapai, kami menurunkan proyeksi marketing sales untuk tahun 2014 dan 2015 untuk memfaktorkan resiko perlambatan akibat peraturan BI itu," seperti dikutip dalam ulasan PT Samuel Sekuritas.
Kenaikan kinerja properti dalam tiga tahun terakhir ini ditopang dari kebijakan suku bunga acuan rendah, inflasi stabil, dan pertumbuhan ekonomi yang tinggi. Namun, perubahan sejak pertengahan 2013 membuat pertumbuhan properti melambat.
Berdasarkan fakta – fakta di atas, menurut kelompok kami, prediksi pada tahun 2014 – 2015 pada sektor property adalah :
a. Pengaruh Pasar Sektor Riil
Putaran 1
Dengan anya kebijakan loan to value/LTV dan larangan inden diperkirakan pada tahun 2014 – 2015 sektor property akan mengalami penurunan perkembangan. Selain itu kemungkinan dalam rangka menguatkan kebijakan itu Bank Indonesia akan meningkatkan BI rate dengan tujuan yang sama yaitu, menekan pertumbuhan sector property. Selanjutnya proses yang terjadi akan sama seperti yang terjadi pada tahun 2012 – 2013.
Bunga pinjaman yang naik menyebabkan modal usaha berkurang. Kemampun berproduksi menurun sehingga menyebabkan kelangkaan. Oleh karena itu harga barang naik dan kemampuan konsumen untuk membeli akan turun. Dengan kata lain kurva permintaan (demand) bergeser ke kiri bawah atau turun.
Putaran 2
Akibat permintaan barang menurun, laba yang didapat perusahaan kecil. Oleh sebab itu, produsen melakukan alternativ (baik penurunan kualitas, maupun penurunan jumlah barang/ kemasan) sebagai pilihan untuk mengurangi biaya produksi sehingga harga barang menurun. Harga yang berkurang tersebut menyebabkan daya beli konsumen meningkat kembali. Kenaikan permintaan menyebabkan produsen berkesempatan memproduksi dan menjual barang lebih banyak. Di samping itu, produsen lain yang melihat peluang ini akan ikut memproduksi barang. Hal-hal tersebut akan menyebabkan harga barang kembali naik. Dengan kata lain, kurva penawaran (supply) dan terus bergeser ke kiri atas atau naik.
b. Pengaruh Pasar Tenaga Kerja
Kenaikan suku bunga bank dan kebijakan BI yang menekan jumlah uang yang beredar yang digunakan untuk berinvestasi pada sector property berkurang. Hal ini membuat pengusaha harus membatasi jumlah pembangunan sehingga upah para buruh atau tenaga kerja berkurang. Oleh sebab itu daya beli buruh akan semakin menurun sehingga mendorong mereka keluar dari pasar sector rill.
